楼市“过江龙”热盘再推新:要看海景，代价是忍受噪音?
目前潮樾府最高已建至地上约15层。
越秀潮樾府属于宝安碧海片区。
2019年，来自广州的“过江龙”越秀地产初到深圳，因首个项目越秀和樾府去化成绩不佳被套上“水土不服”的帽子。但上月底，其在深圳的第二个项目越秀潮樾府，凭借首日去化96%打了场“翻身仗”。虽与同期项目动辄入市数百套相比，潮樾府首批推售178套的货量较小，但有效认筹超310批还是一定程度上印证了市场的认可。
(相关资料图)
南都湾财社记者在走访中了解到，除了“海景房”的稀缺属性外，潮樾府与周边二手房倒挂20%也是置业者关注的焦点。
不过，潮樾府也有着较为明显的不足。临广深沿江高速以及宝安机场使其可能会面临一系列噪音问题。据销售人员介绍，潮樾府针对这种环境对门窗进行了特殊设计，但真实效果如何还需入住后的实际体验证明。
日前，南都湾财社记者实地走访越秀潮樾府了解到，目前潮樾府最高已建至地上约15层，将于本月推出剩余242套商品房源，价格较第一批次有一定上涨。
位置
步行至地铁站需11分钟 周边居住氛围浓厚
越秀潮樾府所属宝安碧海片区，项目土地系越秀地产于2022年8月拍得的西乡街道A104-0147号地块，位于银田路东侧。从地铁11号线碧海湾站A口出站，步行至潮樾府位于银田路的小区大门位置，地图显示距离超过900米，实测最短步行用时约11分钟。
从地图及南都湾财社记者实地走访情况来看，潮樾府周边居住属性纯粹，以商品住宅小区为主，其间零星散布着多所学校，方圆一公里内无小产权房，街区整体面貌干净整洁，配套虽算不上豪华，但也较为完备，整体突出“宜居”二字。
商业方面，潮樾府自带2000㎡商业，距该项目500米左右坐落着约5万㎡体量的前海科兴天地，以餐饮商铺为主，目前尚未开始招商，仅部分饮品店开业。相邻小区社区商业醇熟，足以满足日常所需。若追求更多元的购物需求，可沿兴业路步行5分钟至碧海中心，此外5公里范围内有大仟里、时代城、壹方城等宝中片区的商业配套。
教育方面，除潮樾府自建3层9班制幼儿园外，附近学区范围内还有宝安区机关第二幼儿园、华海金湾幼儿园、海湾幼儿园、红树林外国语小学、碧海小学、海港小学和西湾小学，以及海湾中学。
医疗方面，潮樾府附近1公里范围内有深圳恒生医院，不过该医院为民营且不是三甲级，网络评价不高。
设计
6层以上七成户型可观海 隔音效果有待检视
说回到项目本身，潮樾府共由四栋(四个单元)高度为32层的住宅楼组成，共计780户。其中1栋二单元为保障性租赁住房，共计360套房源。据现场销售人员介绍，租赁房约三分之一将供给政府，三分之二自持。租赁房与商品房共享园林、停车位。小区车位比(算上租赁用房)约1:1，绿化率40%。
户型上，潮樾府推出93㎡、130㎡两种面积段、四种户型，算上卧室、厨房飘窗赠送，得房率超80%。项目主打一线海景，与西湾之间仅隔一条沿江高速。销售人员表示，项目6层与沿江高速持平，7、8、9层可看海平面，10层以上视野更加开阔。6层以上70%户型可观海。价格方面，“9层以下性价比比较高，7到9层与10层之间会因景观原因存在10万至20万左右的价格差，再往上差价不大，越高越贵。”
目前，潮樾府建设速度最快的楼栋已修至地上15层左右，并开放了位于1栋一单元04(竖厅)、05户型(横厅)实体样板间。
在参观样板间时，南都湾财社记者留意到，04竖厅户型虽面朝大海、有着更佳的视野，但同时面向广深沿江高速，并不时伴有飞机沿海低空航行等噪音。不过销售人员对此表示，潮樾府采用装配式建筑工艺，外墙一体成型，厚实无缝隙，且根据环境条件定制了系统门窗，零部件贴合紧密，搭配三层中空LOW-E玻璃，能够有效隔绝室外噪音。
多重隔音设计实际效果如何?南都湾财社记者参观样板间时正值中午，高速路上车流较少，偶有飞机驰过，确实能明显感受到开关窗户时噪音音量的差异。不过昼间与夜间人耳对噪音的敏感程度不同，经过阻绝后的分贝大小是否会影响日常作息，还有待考察。值得注意的是，项目为带装修交付，若长期闭门绝户阻隔噪音则需要自费安装新风系统，好在潮樾府建设时已提前预留管道位置。
相较之下，面朝中庭的户型更为安静。因此要海景还是要静谧，这是置业者需要做的选择题。
价格
首批放售最终去化96% 一二手价差约20%
5月共有12个新盘入市，其中潮樾府首批放售最终去化96%。“海景靓房”“销售强劲”，潮樾府的热度肉眼可见。但要说更吸引深圳置业者的，还当属其与周边房价之间的天然价差。
南都湾财社记者了解到，潮樾府是碧海片区近三年来的首个临海新盘，附近住宅项目已入市多年，最新的还是2019年的华丰前海湾。而潮樾府7.44万元/㎡的限价更是与周边项目二手房拉开差距，最直观的对比是与潮樾府有着相同“海景”属性，且紧挨东西两侧的华丰前海湾和玉湖湾。
其中，华丰前海湾2019年入市，参考价8.41万元/㎡。南都湾财社记者从熟悉片区的中介处了解到，当前小区挂牌最低价约8.97万元/㎡，其余均高于9万元/㎡。而华丰前海湾141㎡以上大户型单价都较高，最低一套总价1600万元，单价超10万元。不过据该中介了解的情况，大户型业主不急出售，高价只为观察市场，价格仅供参考。此外由于该小区房产证取证未满五年，还将产生额外的个人所得税和增值税支出。
而2007年入市的玉湖湾参考价8.22万元。据上述中介介绍，小区少量房源挂牌在9万元/㎡附近，多数超过9.5万元/㎡。不过中介也表示，价格可以谈，比如一套单价在9.56万元的90㎡房源，最低大概能谈到9.1万元/㎡。
由此来看，潮樾府与周边项目二手房存在约20%的倒挂，与最低价房源也有大约1万元/㎡的价差。
趋势
现场销售:第二批会涨价
潮樾府首批放售均价约7.22万元/㎡，销售人员表示，估计二批次备案均价在7.4万-7.5万元/㎡，这也就意味着最高价可能会去到7.8万元/㎡甚至更高，如此一来，会拉近与周边二手房均价的差距。好在即使涨价价差依旧存在，且二批次楼栋距离沿江高速更远，噪音问题一定程度有所缓解。
采写/摄影:南都·湾财社记者 陈镜安
