鼓楼市中心，东大新村，拆迁方案分析
前两天，位于东大新村启动征收，随即相关的拆迁方案群友也分享出来，内容足够详细，可以水一篇。
拆迁方案
(资料图)
区位补偿：16300元/㎡
拆迁方式：实行货币补偿、对接购买安置型商品房或产权调换相结合的方式。
拿钱：房屋合法建筑面积×（住宅区位价+被搬迁房屋建安综合单价×成新率），同时根据确权建筑面积给予货币奖励3109元/㎡。
拿房：安置房面积×安置型商品房销售均价（存量安置房单价）－确认的房屋合法建筑面积×（住宅区位价+被搬迁房屋建安综合单价×成新率）-公摊补偿。
分析：对于项目的拆迁方案与近年的旧改没有太大区别，货币补偿+选房两种方式，其中最受关注的就三个点：区位补偿价、货币奖励、对接价。
先聊聊货币奖励，这个位于市中心的旧改，选房拿钱，奖励3109元/㎡。
这是一个什么样的情况？
以鼓楼区此前的几个旧改为例：2020年鼓屏路货币7042元/㎡，2018年火巷鼓楼映1.18W/㎡。
去年台江的上海西货币奖励3527元/㎡，2018年的南二环奖励6405元/㎡。
从数据就可以看出，棚改货币化安置的时代彻底过去，鼓楼差不多的位置旧改，2018年与2023年，差了8677元/㎡。
很明显对于东大新村旧改的拆迁选择，与其他旧改一样，只剩下按对接价拿房。
从选房方案来看，这次给出的可选楼盘不少：
现房包括恒力博纳广场、汇诚中心、观风亭新苑、杨桥新苑、灰炉新苑、金辉珑岳花园、花满庭、中建▪龙庭嘉园8处房源，准现房包括云巨盛公馆、恒宇尊禧2处房源，期房则为就地安置房源。
从对接价来看：
原地期房：20100，其他现房也在16000-20000左右。
此时再去对比区位补偿价，得出数据如下：
从原地安置对接价-区位补偿价，可以发现这2年差价对比原先多了800元/㎡。
换句话说，拆迁选房的红利不如以前。
从选房的表格来看，跟上海西新村一样，虽然对接的楼盘很多，不过可选的房源并不多，基本都是挑剩的，合计38套，面积3360㎡。
按征迁的方案：拟涉迁面积约47.4亩，拟征收总户数674户（以产权证为计户依据），征收房屋总建筑面积7.17万平方米。
此时就可以做一个计算，这个地块的安商配建比例。
拆迁建筑面积71700㎡，户均106㎡，由于选房有10%的公摊补贴，还有10平米以内的上靠，按15%计算，相当于合计8.25万平。
此时计算：货币补偿预计没人选，把其他安置项目都选，就地安置也达到7.9万平。
从土拍公告来看，东大新村地块，面积46.7亩，容积率上限3.9，建筑面积12.14万平。
从比例来看，安置房达到65%，由于地块是商住用地，扣除最终的商业面积后，比例预计在70%以上。
很明显这幅地块，安商比例不低，最终打造成纯改善的机会预计也不大。
从数据来看，这幅旧改地块，原先的建筑面积与占地面积，容积率就达到2.3，可以说并不低。
在这样条件下旧改，给出3.9的上限，只能说也是无奈的选择，否则真的拆不动。
价格分析
除了这些信息外，报告里面还给出拆迁选房，最终的差价情况，可以说很值得借鉴。
举例：100平，选择就地120平的房源，通过计算对接总价212W，奖励补贴11W，合计223W。
应交款241W，最终差价17.6W，相当于拆迁户，100平房子置换120平的期房，最终交房要补17.6W。
相当于每平米溢价1760。
对于东大新村，由于存在划片，西段划片一附小，东段划片华侨小，对口十一中。
从学校属性来说，一附小价值远高于华侨小，从二手市场也可以体现出来，对于十一中由于不算鼓楼头部，也一定程度压制了一附小的价值。
以贝壳成交为例：
东大新村，30平米以下的房源，配合学区属性，单价突破5W，个别甚至接近7W，可以说单价并不低。
此时就来到拆迁选择：
1、拿钱：套入上面100平米补偿合计223W，放弃选房额外奖励3.1K，相当于最终拿到每平米2.5W，对比二手价格，即便不是小户型，均价也在4W左右，很明显拿钱血亏。
2、拿房：100平米补17W换120原地期房，如果划片一附小，参考鼓楼映的5.5W的价格，目前小区面积60平米左右的房源4W不到。
按照鼓楼映的价格，大户型做一下价格下压，相当于100平，目前350W，加17W，换一套500W期房？
对于小户型，比如上诉的成交案例，由于低于45平，如果给出无其他房子的证明，甚至能够按45平米补偿区位价，换算：26平，5W，130W，加10-20W，换45平，225W的期房？
通过这个计算，可以发现虽然拆迁拿钱红利彻底消失，不过对于市中心带学区属性的旧改，给出原地安置的承诺，依然有价格差存在，幅度在40%左右。
即便小户型单价高，不过对接价2W，即便上靠补差价，对比市场均价最少3.5W以上，依然有70%以上的价差。
作为对比，上海西新村，对接价1.9W，高容积率未来二手预计2.6W左右，差价37%。
通过这个对比，可以发现宇宙中心，不亏是宇宙中心。
当然再做一个对比，即如果在2018年前后货币化棚改的巅峰，鼓楼和台江的差异：
鼓楼映的旧改，拿钱补贴1.18W，选择货币安置可以到手3.41W。
当时南公园拿钱突破3W，按照等比例计算，上海西如果在2018年旧改，选择货币预计2.95W左右。
很明显，从这个价格差就可以看出差异，棚改货币化的红利，真正享受的是外围的拆迁户。
宇宙中心自带学区属性的老房子，即便有更高的货币补偿，对比二手依然差价较大。
所以当货币红利消失后，真正受挫的是外围板块，对于市中心那些自带学区的老房子，自始至终最好的选择都是原地安置。
盘点总结
综上，对于东大新村的拆迁方案的分析，部分信息存在偏差，不做太多参考。
对于拆迁的红利虽然消失，不过对于市中心的旧改，是否存在高溢价，依然因人而异。
后续预计还有其他旧改推进，按照目前的方案，原地安置基本都是最优选择。
小地块旧改，安商比例基本不会低于50%，市中心能否给出真正的纯商，只能等待第二个上海西这样的旧改了。
